STADT ESSLINGEN AM NECKAR 22.02.2002

BEGRÜNDUNG

zum Bebauungsplan-Vorentwurf Egert im Planbereich Zell gern. § 9 Abs. 8 BauGB

1  Vorbemerkung

1.1 Erforderlichkeit der Entwicklung neuer Wohnbaugebiete in Esslingen

Gemäß den gesetzlichen Anforderungen haben die Gemeinden ihre Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Die Bauleitpläne sollen eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung und eine dem Wohl der Allgemeinheit entsprechende sozialgerechte Bodennutzung gewährleisten und dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern und die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln.

Dieser Grundsatz der nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung zielt auf eine langfristig ausgewogene Flächennutzung, die das Gesamtsystem der Stadt einschließlich seiner Umwelt dauerhaft funktionsfähig erhält. Diesen Anforderungen stellt sich die Stadt Esslingen mit ihrer Wohnungsbaupolitik.

Die Notwendigkeit zur Bindung junger Familien an die Stadt durch gezielten Wohnungsbau vor Ort und das Verhindern weiterer negativer Folgen des bereits seit Jahrzehnten laufenden Suburbanisierungsprozesses bestimmen aktuell die Diskussion um die Erforderlichkeit der Entwicklung neuer Wohnbaugebiete in Esslingen.

Im Folgenden werden folgende Aspekte näher erläutert:

- die Aufgabe der Stadtplanung, die Versorgung der Bevölkerung mit angemessenem Wohnraum vor Ort sicherzustellen,

- der Bedarfs an Eigenheimen, der insbesondere von jungen Familien nachgefragt wird und der in den bestehenden Esslinger Wohngebieten aktuell nicht zu befriedigen ist, und

- das Interesse der Stadt Esslingen an einer - zur Sicherung ihrer Zukunftsfähigkeit notwendigen stabilen Bevölkerungsentwicklung mit einer ausgewogenen Altersund Sozialstruktur.

Versorgung der Esslinger Bevölkerung mit angemessenem Wohnraum vor Ort

Die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit angemessenem Wohnraum war schon immer eine zentrale Aufgabe der Stadtplanung. Im Wohnungsbau ist in den letzten Jahren zusehends das Bedarfssegment Eigenheimbau" (insbesondere Doppel- und Reihenhäuser) in den Vordergrund gerückt, während man beim Mietwohnungsbau derzeit wohl von einer gewissen Bedarfsdeckung ausgehen kann.

Ursache dafür ist der in Teilen der Gesellschaft zunehmende wirtschaftliche Wohlstand und der dadurch nun erfüllbare Wunsch nach einem Eigenheim - selbst in so teuren Regionen wie dem Großraum Stuttgart.

Viele Bauherren, die sich ein Familienheim leisten können und wollen, bevorzugen einen Bauplatz in der Stadt – sie schätzen die Vorzüge, die ihnen die Stadt bietet. Sie sind bereit, dafür Nachteile bei der Grundstücksgröße, bei der Dichte und (entsprechend ihrer finanziellen Leistungsfähigkeit) beim Preis in Kauf zu nehmen. Doch wo lassen sich solche Wohnwünsche realisieren, wenn vor Ort in ausreichendem Umfang keine geeigneten und verfügbaren Flächen vorhanden sind? Für viele Familien - vor allem junge Familien - ist die Erfüllung dieses Wohnwunsches so wichtig, dass sie deshalb sogar einen Umzug in weiter entfernt liegende Orte in Kauf nehmen, wo diese Flächen offensichtlich zur Verfügung stehen (wobei sicher auch andere Gründe wie z.B. die Bodenpreise, Lärm und Luftverschmutzung in der Stadt eine Rolle spielen).

Außenentwicklung als notwendige Ergänzung zur Innenentwicklung

Das planerische Leitbild und die Aufgaben der Stadtplanung der zurückliegenden Jahre standen allgemein unter dem Eindruck der Endlichkeit von Ressourcen, dem Gedanken, Freiräume zu schonen und zu schützen und dem Vorrang der qualitativen Entwicklung vor der quantitativen. Innenentwicklung, Bestandspflege, Umfeldverbesserungen, Umnutzungen, Modernisierung und Sanierung bestimmten daher auch in Esslingen die Stadtentwicklung in den 80-iger und 90-iger Jahren. Freiflächen wurden weitgehend geschont - statt dessen wurden Baulücken geschlossen, Nachverdichtungen durchgeführt, Brachen entwickelt, Arrondierungen und Umnutzungen vorgenommen. Diese Konzentration auf die Innenentwicklung fiel zusammen mit einer starken Nachfrage nach Geschoßwohnungsbauten - nicht zuletzt bedingt durch die Öffnung der damaligen Ostgrenzen und der daraus resultierenden Zuwanderung in wirtschaftlich prosperierende Regionen wie Stuttgart - so dass dieses Segment des Wohnungsbedarfs in den ohnehin zu erneuernden innerstädtischen Quartieren befriedigt werden konnte. Insofern ergänzten sich der Wohnungsbedarf und die anstehenden Aufgaben der Stadterneuerung (Revitalisierung von innerstädtischen Brachflächen, militärische Konversionsflächen etc.) in fast idealer Weise.

Der Schwerpunkt der Stadtentwicklung in Esslingen wird auch künftig weiterhin im Bestand liegen. Insbesondere in den älteren Esslinger Wohngebieten aus den 50-iger und 60-iger Jahren (z.B. Zollberg, Gartenstadt, Lerchenäcker) steht ein Generationenwechsel an, den die Stadt mit den ihr zur Verfügung stehenden Mitteln begleitet und unterstützt, um diesen Wohnungsbestand für nachwachsende Familien zugänglich und attraktiv zu machen. Hier gilt es - unter Wahrung der vorhandenen und Schaffung neuer Qualitäten - zu Fragen der Standards, verträglicher Dichten, des Parkraumbedarfes, einer stärkeren Berücksichtigung der sich verändernden Altersstruktur und bis hin zu weiteren Reduzierungen des notwendigen Energiebedarfs für die Zukunft modellhafte Lösungen anzustoßen und zu fördern (z.B. Wärmepass).

Doch die daraus resultierende Erneuerung mit einem ausreichendem Angebot an freiwerdenden auszuweisen, doch die Grenzen bei der Umnutzung oder Reaktivierung von Brachflächen sind offensichtlich: Bestandsentwicklung ist eine oft Iangwierige, teure und gelegentlich auch wenig effiziente Angelegenheit.

In Esslingen gibt es zur Zeit ca. 10 ha innerstädtische, ehemals gewerblich oder anderweitig genutzter Flächen (meist mit problematischen Gebäudebestand), die einer Nachfolgenutzung (Wohnen, Arbeiten) zugeführt werden sollen. Zudem gibt es etwa 600 Baulücken im Bestand, in denen etwa 1500 Wohnungen neu errichtet werden könnten - wenn diese Baulücken einer Bebauung zugeführt werden könnten. Letztendlich bedeutet dies, dass der größte Teil der Gebiete im Bestand - die unter städtebaulichen Aspekten dafür geeignet sind - für die Nachfrage nach Eigenheimen weder zeitlich noch eigentumsrechtlich zur Verfügung stehen.

Daher ist es notwendig, eine langfristig tragende Perspektive für die Befriedigung dieses Bedarfs, der vor allem von den für die Stadt wichtigen jungen Familien nachgefragt wird, zu schaffen. Der Gemeinderat der Stadt Esslingen hat deshalb die Verwaltung beauftragt, die planerischen und planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Entwicklung der Flächen

- Egert

- Hochwiesenweg

- Spitalwald

- Kastenäcker

- Mittlere Rosselen

als Wohnbaugebiete zu schaffen. Hier sollen auf etwa 11 ha Neubauland ca. 350 WE entwickelt werden.

Diese Flächen sind bereits im rechtskräftigen Flächennutzungsplan des Nachbarschaftsverbandes Stuttgart aus dem Jahre 1984 als geplante Wohnbauflächen dargestellt, wurden aber bisher nicht entwickelt, da die Stadtplanung in den zurückliegenden Jahren andere Schwerpunkte setzte und genügend andere Flächen zur Verfügung standen, die sich für eine Bebauung eigne.

Sicherung einer stabilen Bevölkerungsentwicklung mit einer ausgewogenen Altersund Sozialstruktur

Die Analysen zur Bevölkerungsentwicklung zeigen:

- Seit der letzten Volkszählung 1987 verliert Esslingen Einwohner: Die Wohnbevölkerung (= die für die steuerliche Zuweisung maßgebliche, vom Statistischen Landesamt festgestellte Zahl) sank von 92.337 (1992) auf 89.667 (31.12.1999) - dies bedeutet einen Verlust von 2.670 Einwohnern.

- Anders als die Städte Ludwigsburg, Ostfildern, Stuttgart, Böblingen-Sindelfingen

und Waiblingen-Fellbach hat die Stadt Esslingen seit 1990 Einwohner verloren.

- Die demografische Struktur Esslingens zeigt im Vergleich zu Ludwigsburg, Ostfildern, Stuttgart, dass in der Region Stuttgart und in ausgewählten Städten um dein Kern der Region die Entwicklung - unter den gleichen Rahmenbedingungen (Lage im Raum, wirtschaftlicher Strukturwandel, Zuwanderung Anfang der 90-iger Jahre und Zuwachs der Bevölkerung) - in den letzten Jahren teilweise anders als in Esslingen verlaufen ist.

Auch im Vergleich mit den Entwicklungstrends des Landes und der BRD weicht Esslingen häufig nach unten ab.

Konkret bedeutet dies:

Durch den Bevölkerungsrückgang verliert die Stadt ca. 3,5 Mio DM an jährlichen Steuerzuweisungen:

Jeder Einwohner von Esslingen wird zur Zeit bei der Ermittlung der Bedarfsmesszahl mit einem Betrag von 1.901,50 DM berücksichtigt. Aus dieser Bedarfsmesszahl wird die Zuweisung an die Stadtkasse berechnet: 70% aus dieser Bedarfsmesszahl erhält die Stadt. Demnach ist jeder Einwohner der Stadt also etwa 1.330,00 DM wert.

(nicht berücksichtigt sind dabei die Auswirkungen beim Gemeindeanteil an der Einkommensteuer sowie Konsequenzen bei der Kreisumlage und der Finanzausgleichsumlage)

Die mit dem Bevölkerungsrückgang verbundenen jährlichen Mindereinnahmen bedeuten ein Finanzproblem für die Aufrechterhaltung - sowohl strukturell als auch qualitativ - der Angebote der öffentlichen Infrastruktur auf dem bestehenden Niveau:

Trotz sinkender Einnahmen bei gleichzeitig steigenden Ansprüchen an das System Stadt muss die Stadt ihre Infrastruktur finanzieren. Die Bereitstellung und Unterhaltung öffentlicher Dienstleistungs- und Infrastruktureinrichtungen (Kindergärten, Schulen, VHS, Büchereien, Straßen, Grünanlagen, ...) kostet Geld. Je weniger Einwohner Esslingen hat, desto höher werden die Kosten pro Einwohner, die aufgebracht werden müssen, um das notwendige Infrastruktursystem zu betreiben. Sollte die Entwicklung so weiter gehen, müssten sehr bald die Leistungen eingeschränkt werden und z.B. Kindergärten und Schulen schließen.

In Esslingen gibt es eine Überalterungstendenz:

Die Abwanderung der Familien mit Kindern unter 18 Jahren führt zu einer zunehmenden Dominanz von Single- und Paarhaushalten in der Stadt. Diese Entwicklung verstärkt die Bildung von Monostrukturen in den Stadtteilen und macht Familien zu Minderheiten. Durch die Reduzierung der Anzahl der Kinder verändert sich auch die Altersstruktur der Wohnbevölkerung mit der Tendenz zur Oberalterung. Eine ausgeglichene Altersstruktur und eine ausgeglichene Sozialstruktur sind jedoch notwendig, um die Infrastruktur (s.o.) in der Stadt dauerhaft zu sichern.

Bundesweit gehen die Bevölkerungsprognosen für die kommenden 10 bis 20 Jahre davon aus, dass die Bevölkerung zahlenmäßig abnimmt, dabei älter wird und weniger Geburten aufweist.

Ausgehend von den erkennbaren Trends der Vergangenheit wurde in einer speziellen Prognose für Esslingen versucht abzuschätzen, Wie sich die Bevölkerung

in Esslingen voraussichtlich bis 2015 entwickelt. r

Danach wird die Stadt innerhalb der nächsten 15 Jahre weitere 2000 Einwohner verlieren.

Es ist abzusehen, dass sich dann die oben beschriebenen Probleme (Finanzierung

der öffentlichen Infrastruktur, Überalterung der Bevölkerung) noch gravierender dar-

stellen.

1.2 Ziele der "neuen" Wohnungsbaupolitik

Anhand dieser Ausführungen wird deutlich, dass eine - dem Aspekt der Nachhaltigkeit genügende - Neu-Orientierung der Esslinger Wohnungsbaupolitik notwendig ist (auch unter Berücksichtigung des Trends zu kleineren Haushalten und steigendem Wohnflächenbedarf pro Einwohner).

Neben der Innenentwicklung ist es deshalb in begrenztem Umfang erforderlich, neue Wohngebiete zu entwickeln.

Die angemessene Entwicklung von Wohnbauflächen außerhalb des Bestandes wird keine Trendumkehr bzgl. der Bevölkerungsentwicklung bewirken - sie soll aber dazu beitragen, die Geschwindigkeit der negativen Entwicklung zu verlangsamen und an die der Region anzugleichen.

Als Grundsatz der Stadtentwicklung wird daher formuliert:

Auf Dauer muss die Versorgung der Esslinger Bürger mit

- qualifiziertem, differenziertem und angebotsorientiertem Wohnraum in einem ansprechenden, funktionsfähigen und gesunden Umfeld,

- zukunftsfähigen und vielfältigen Arbeitsstätten,

- leistungsfähigen (öffentlichen, technischen und privaten) Dienstleistungs- und Versorgungseinrichtungen,

- attraktiven Angeboten an Bildungs-, Kultur- und Freizeiteinrichtungen,

- hochwertigen Naherholungs- und Landschaftsräumen

bei geringem Ressourcenverbrauch und geringem verkehrlichern Aufwand sichergestellt werden.

Diese Aufgaben kann die Kommune nur dann erfüllen, wenn sie eine stabile Einwohnerstruktur und eine verlässliche finanzielle Basis hat. Deshalb verfolgt die Stadt Esslingen mit ihrer Wohnungsbaupolitik folgende Ziele:

Stabilisierung der Bevölkerungsentwicklung

Der bundesweit beobachtbare Rückgang der Bevölkerung verläuft in Esslingen besonders schnell. Er muss verlangsamt und an die Entwicklung in der Region Stuttgart angepasst werden. Damit soll auch eine ausgeglichenere demografische Struktur erreicht werden.

Stabilisierung der demografischen Struktur

Von den analysierten Altersgruppen verließen seit 1994 die Elterngeneration" der 30 bis 45 Jährigen und die 0 bis 16 Jährigen - also die Kinder - die Stadt. Dieser Tendenz der Abwanderung junger Familien gilt es entgegenzuwirken und sie in der Stadt zu halten.

Sicherung der finanziellen Basis der Stadt durch Verstetigung und Stabilisierung der Einwohnerentwicklung

Um das Angebot und die Qualität der öffentlichen Infrastruktureinrichtungen weiterhin zu finanzieren, muss die Stadt den andauernden Bevölkerungsrückgang möglichst unterbinden.

Sicherung der Funktion Esslingens als Mittelzentrum

Im Regionalplan des Verbandes Region Stuttgart ist Esslingen als Mittelzentrum ausgewiesen. Das Mittelzentrum Esslingen hat Versorgungsfunktion für ca. 205.000 Einwohner. Gemäß den Aussagen des Regionalplans (Kapitel 2.1.3.4) ist zur Sicherung der mittelzentralen Versorgungsfunktion insbesondere der Siedlungsbestand zu entwickeln, zu pflegen und zu sichern. "

Dazu ist das Bereitstellen und der Ausbau von vielfältigen Arbeitsplätzen, von Versorgungseinrichtungen, Dienstleistungen und von Wohnungen erforderlich. Dieser regionalen Vorgabe muss sich Esslingen stellen!

Für den Zeithorizont 2010 erwartet der Verband Region Stuttgart in Esslingen zur Erfüllung der zentralörtlichen Aufgaben eine jährliche Wohnbauleistung von ca. 330 bis 350 Wohnungen. Das entspricht in etwa dem langjährigen Esslinger Durchschnitt.

(Zur Erläuterung: Diese durchschnittliche Bauleistung von 350 Wohnungen pro Jahr führt zu keinem Bevölkerungswachstum in Esslingen; damit soll das Ziel erreicht werden, die Einwohnerzahl annähernd auf dem heutigen Stand von ca. 89.000 zu halten).

Die geplanten Wohnbaugebiete Spitalwald, Kastenäcker, Rosselen, Egert und Hochwiesen mit zusammen ca. 350 Wohnungen stehen in den nächsten 3 bis 5 Jahren zur Besiedelung an: pro Jahr somit bis zu 70 - 80 Wohnungen, das entspricht etwa 25 % der erforderlichen jährlichen Neubauleistung von 350 Wohnungen.

Der überwiegende Teil der jährlichen Wohnbauleistung wird wie bisher im Bestand als Innenentwicklung stattfinden.

Schaffung bedarfsorientierter Angebote im Wohnungsbau

Um die Bevölkerung nachhaltig mit attraktivem Wohnraum zu versorgen, müssen differenzierte Angebote gemacht werden. Esslingen legt dabei - entsprechend der Lage in der Region - den Schwerpunkt auf vielfältige Angebote in verdichteten Wohnformen.

Darüber hinaus gibt es aber auch eine Nachfrage nach Einfamilienhausformen - und zwar in Esslinqen und nicht in den Nachbargemeinden. Für Esslinger Bürger, die diese Wohnvorstellung realisieren wollen, müssen daher Angebote bereitgestellt werden. Dabei achtet die Stadt auf die Entwicklung qualitätvoller, flächensparender und ressourcenschonender Siedlungskörper.

Esslinger Beitrag zur Dämpfung negativer Folgen des Suburbanisierungsprozesses an den Rändern der Region

Die Abwanderung von Wohnbevölkerung in das Umland hat - neben den o.g. finanziellen, infrastrukturellen und sozialen Folgen für die Stadt- weitere erhebüche negative Auswirkungen:

- Verkehr:

Die wegziehenden Haushalte belasten in zunehmenden Maße die bereits heute schon hochbelasteten Straßen der Region, um z.B. vom Wohnort zur Arbeitstelle, zum Einkaufen oder zur Schule zu gelangen.

- Ökologie:

In Verbindung mit niedrigeren Baudichten in den Umlandgemeinden ist ein sehr hoher Verbrauch von Grund und Boden sowie verstärkte Emissionen und Immissionen durch die Pendlerbewegungen zu erwarten.

- Städtebau:

Die anhaltende Abwanderung in das Umland wird, wie schon in der Vergangenheit, zu einer weiteren Zersiedelung der Landschaft in Verbindung mit sehr niedrigen Bebauungsdichten und zu einer weiteren Verstädterung des Umlandes führen.

Mit jeder Baumöglichkeit, die die Stadt Esslingen für diese Bevölkerungsgruppe anbieten kann, leistet sie auch einen Beitrag zur Reduzierung des Landschaftsverbrauchs an den Rändern der Region - und oft auch zur Verkehrsvermeidung.

1.3 Fazit

Es ist offensichtlich, dass sich ausschließlich mit der bisherigen Konzentration auf die Innenentwicklung in Esslingen nicht alle aktuell anstehenden städtebaulichen Aufgaben bzgl. der Schaffung von Wohnraum lösen lassen. Der Bundesgesetzgeber hat die Gemeinden in § 1 Abs. 5 BauGB ausdrücklich dazu verpflichtet, bei der Aufstellung ihrer Bauleitpläne insbesondere die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung ( .. ), die Eigentumsbildung weiter Kreise der Bevölkerung insbesondere durch die Förderung kostensparenden Bauens - und der "Nachhaltigkeit" beschränkt sich jedoch nicht ausschließlich auf die Berücksichtigung ökologischer Belange, sondern der Begriff der Nachhaltigkeit bedeutet eine Balance von

- Sozialer Nachhaltigkeit - Wirtschaftlicher Nachhaltigkeit - ökologischer Nachhaltigkeit.

Eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung in diesem Sinne soll die sozialen und wirtschaftlichen Ansprüche an einen Raum mit seinen ökologischen Funktionen in Einklang bringen und zu einer dauerhaften, ausgewogenen Ordnung führen - insbesondere auch unter Berücksichtigung der angesprochenen Folgen eines großräumig zu betrachtenden weiteren Suburbanisierungsprozesses.

Wie die Ausführungen zeigen, führte der bisher sehr stark von der Bestandsentwicklung geprägte Esslinger Weg nicht zur Nachhaltigkeit in den Bereichen Bevölkerung/ Wohnen (Sozialem). Es muss daher künftig ein ausreichendes Angebot an Flächen für Eigenheime bereitgestellt werden.

- Damit soll der dargestellte Abwanderungsprozeß von Familien mit Kindern in das Umland verlangsamt werden und

- ein Zuzug von Wohnbevölkerung ermöglicht werden, damit z.B. die von der Stadt Esslingen angestrebte Modernisierung der heimischen Wirtschaft und die Schaffung von zusätzlichen qualifizierten Arbeitsplätzen auch mit der entsprechenden Bereitstellung von Wohnraum ergänzt wird.

Um zu gewährleisten, dass das Gesamtsystem Stadt" auch in Zukunft funktioniert, ist es daher notwendig, neben der Innenentwicklung - quasi als 2. Säule der Wohnungsbaupolitik - in begrenztem Umfang auf der Grundlage des geltenden Flächennutzungsplanes neue Wohngebiete zu entwickeln - mit all den damit verbundenen Konflikten.

2 Übergeordnete Planungen für Raumordnung

Im rechtsverbindlichen Regionalplan des Verbandes Region Stuttgart von 1998 ist die Stadt Esslingen als Mittelzentrum ausgewiesen.

Gemäß den Aussagen des Regionalplans zu Zentralen Orten (Kapitel 2.1.3.4) ist der weitere Ausbau der zentralen Funktionen des Mittelzentrums Esslingen wegen der starken städtebaulichen, verkehrlichen und wirtschaftlichen Bindungen an den Regionskem auch unter dem Aspekt einer Ergänzung des Oberzentrums anzustreben. Zur Sicherung der mittelzentralen Versorgungsfunktion ist insbesondere der Siedlungsbestand zu entwickeln, zu pflegen und zu sichern. 0 (G)

Esslingen liegt an der Entwicklungsachse Stuttgart-Geislingen. Gemäß den Aussagen des Regionalplans zur Konzentration der weiteren Siedlungsentwicklung (Kapitel 2.2.3) ist die weitere Siedlungsentwicklung in der Region Stuttgart vorrangig auf die Entwicklungsachsen zu konzentrieren. (G)

Die gesamte Stadt Esslingen gehört gemäß Kapitel 2.3.5 des Regionalplans zu den Siedlungsbereichen, wo Siedlungstätigkeit stattfinden soll. (Z) Gemäß den Aussagen des Regionalplans zur Ausformung der Siedlungsbereiche (Kapitel 2.3.3) ist bei der Ausformung der ausgewiesenen Siedlungsbereiche die weitere Siedlungstätigkeit im Rahmen des vorhersehbaren Bedarfs, sowohl in ihrem Umfang als auch nach Wahl ihres Standortes, in die überörtliche und örtliche Siedlungs-, Freiraum- und Infrastruktur einzufügen. Der Siedlungszersplitterung, und der vermeidbaren Flächeninanspruchnahme durch Siedlungsflächen und siedlungsähnliche Nutzungen im Freiraum ausserhalb der Siedlungsbereiche soll entgegengewirkt werden. " (G)

Für die weitere Entwicklung Esslingens weist der Regionalplan in diesem Zusammenhang darauf hin, dass hierfür - neben geringen Neubauflächen - fast nur noch bereits vorhandene Siedlungen (Sanierung, Modernisierung, Baulücken, Ausbau, Umnutzung) zur Verfügung stehen.

Gemäß den Aussagen des Regionalplans zum Bauflächenbedarf in den Siedlungsbereichen (Kapitel 2.4.4) sind in Gemeinden mit Siedlungsbereichen Wohnbauflächen und gewerbliche Bauflächen für den aus der Eigenentwicklung und aufgrund von Wanderungsgewinnen sich ergebenen Bedarf zulässig.

Dabei soll gemäß Kapitel 2.4.6 des Regionalplans bei der Bauflächeninanspruchnahme zunächst auf die in den Bauleitplänen der Gemeinden bereits ausgewiesenen geeigneten Flächen sowie auf die im Siedlungsbestand nutzbaren Flächenreserven zurückgegriffen werden.

Gemäß Kapitel 2.4.8 des Regionalplanes ist zur Reduzierung der Belastung von Freiräumen durch neue Siedlungstlächeninanspruchnahme bei allen Neubebauungen eine angemessen hohe Siedlungsdichte festzulegen. « Für neu zu erschließende Wohnsiedlungsbereiche in Mittelzentren wird als Richtwert für die Siedlungsdichte 80 EW/ha vorgegeben.