3 Planungsablauf
3.1 Vorgeschichte
Die Stadt Esslingen kam mit der Eingemeindung von Zell in den Besitz der Flächen des Egert. Der war schon zu Zeiten der damals noch selbständigen Gemeinde Zell als Wohnbaureserveland vorgesehen. Seit den 50-er Jahren war dort im Außenbereich in der privilgierten Randsituation zwischen Hochfläche und Hanglage auch bereits ein erster Siedlungsansatz mit 6 sehr großen Vlen entstanden. Die isolierte Lage bewirkte jedoch zusammen mit einer bisher nur eingeschränkt tauglichen Erschließung, mit den klaren Eigentumsverhältnissen und der vor allem auf Innenentwicklung gerichteten Baupolitik der 80-er und 90-er Jahre, dass diese Entwicklung nicht weiter ging.
Die vor dem oben umrissenen Problemhintergrund erfolgte teilweise Neubestimmung der Esslinger Baupolitik brachte die ca. 5 ha umfassende Wohnbaulandreserve trotz ihrer problematischen Insellage wieder auf die politische Agenda:
Das Kernproblem des Baugebietes ist seine städtebaulich isolierte Lage auf der Hochfläche ohne Sichtbezug zum Ortskem und ohne direkte Anbindung an den Siedlungskörper. Für die künftigenweiter entfernt besorgen müssen. Daraus resultieren erhöhte Anforderungen an die Mobilität (in der Regel 2 Autos für jeden Haushalt - Kosten!) und eine deutliche Verkehrsbelastungen im Ortskern.
Eine im Sommer 1999 vorbereitend durchgeführte erste Untersuchung (Neddermann) führte die Ergebnisse früherer Erhebungen vor allem zum Landschaftsrahmenplan, zum Klimaatlas und zu einer vergleichenden Bewertung aller Esslinger Baulandreserven mit neueren städtebaulichen und ökologischen Zielsetzungen zusammen. Sie zeigte für und wider einer Bebauung auf und erbrachte erste Planungshinweise und eine Potentialabschätzung.
Eine darauf aufbauende städtebauliche Untersuchung (Schadow April .2000) brachte anhand altemativer Planungskonzepte weitere Konkretisierungen für die planerische Zielsetzung und diente zusammen mit ökologischen Zielvorgaben der Politik als Grundlage für die Entwicklung einer Aufgabenstellung für den Architektenwettbewerb.
3.2 Wettbewerb
Der so vorbereitete Wettbewerb wurde im Herbst 2000 als beschränkt offenes Verfahren unter insgesamt 40 Teilnehmern ausgelobt. Ziel der Stadt war (und ist) es in einem Baugebiet mit Modellcharakter möglichst vielen Familien den Bau eines eigenen Hauses zu ermöglichen. Dabei sollte dem Gebiet mit einer prägnanten städtebaulichen Ordnung und mit individueller Ausformung von Teilbereichen eine eigene Identität verliehen werden, um so Nachteile der isolierten Lage wenigstens teilweise auszugleichen. Geschosswohnungsbau war unerwünscht; stattdessen wurde eine möglichst große Vielfalt unterschiedlicher Haus- und Wohnformen mit einem attraktiven Wohnumfeld aus gut nutzbaren privaten Grundstücken und qualitativ hochwertigen öffentlichen Räumen angestrebt. Grundstücks- und Erschließungskosten sollten minimiert werden, um kostengünstiges Bauen zu begünstigen.
Ökologische Rahmenbedingungen wie Regenwasserrückhaltung, Kaltluftabfluss und Luftaustausch bei Schwachwindwetterlage sollten möglichst wenig beeinträchtigt werden. Besonderen Stellenwert hat vor dem Hintergrund der globalen klimatischen Veränderungen darüber hinaus die Zielsetzung eines sparsamen und effizienten Energieeinsatzes.
3.3 Wettbewerbsergebnis
Der Wettbewerb brachte mit dem ersten Preis (Architekten Albers und Cerliani, Zürich mit Hesse, Schwarze u. Partner Landschaftsarchitekten Zürich) einen brillanten sehr strengen Entwurf für insgesamt gut 100 Einfamilienhäuser. Ein klares Erschließungssystem gliedert den Gesamtbereich in mehrere Baufelder, die gruppenweise mit unterschiedlichen Haustypen bebaut werden sollen. Damit bietet der Entwurf die Chance zur Entwicklung eines kleinen urbanen Wohngebietes mit ausgeprägter eigener Identität. Das Gebiet soll also kein übliches Baugebiet der gestalterischen Beliebigkeit werden, sondern mit seiner besonderen Identität das Zusammengehörigkeitsempfinden der Bewohner stärken. Seine Realisierung erfordert folglich von allen Beteiligten: Bauherren, Architekten, Verwaltung und bis hin zur Politik auch ein hohes Maß an Disziplin und Koordination und lässt begrenzten Spielraum für individuelle Gestaltungsvorstellungen des Einzelnen.
3.4 Unruhe im Stadtteil
Parallel zum Wettbewerb formierte sich jedoch im Stadtteil Zell Widerstand gegen das Neubaugebiet. Teile der Bewohner befürchten zum einen eine starke Belastung der Zufahrtsstraßen, insbesondere der Bachstraße in der Ortsmitte und der Kirchstraße und darüber hinaus eine Einschränkung der Naherholungsmöglichkeiten.
Fachtechnische Untersuchungen und Planungen wie eine Ausbauplanung für die Kirchstraße, die Konzeption eines Kreisverkehrs am wichtigsten innerörtlichen Knoten (Hauptstraße/Bachstraße) sowie ein Konzept für eine Neugestaltung der wenig attraktiven Ortsmitte in der Bachstraße brachten eine Objektivierung und starke Relativierung der Probleme. Vorgestellt auf einer großen Informationsveranstaltung im Mai 2001 erbrachten sie jedoch nur eine teilweise emotionale Entspannung.
3. 5 Weitere Planung
Parallel zu diesen Untersuchungen erfolgte in mehreren Arbeitsschritten eine Überarbeitung des Wettbewerbsentwurfs durch die Architekten entsprechend den Empfehlungen des Preisgerichts und die Weiterentwicklung zum städtebaulichen Entwurf als Grundlage für den Bebauungsplan. Der sieht ein relativ enges Korsett vor, insofern als er für jedes Grundstück den Haustypus und damit zumindest seine grobe äußere Gestalt vorgibt. In enger Abstimmung mit diesem städtebaulichen Entwurf wurde vom Gartenarchitekten ein ökologisch orientiertes Freiflächen- und Entwässerungskonzept erarbeitet. Fachexperten für ökologische Konzepte entwickelten gleichzeitig ein Energiekonzept, das die Möglichkeiten für Passivhäuser und Niedrigenergiehäuser und die sinnvollste Konzeption einer ergänzenden Wärmeversorgung klärt.
Auf dieser Basis erfolgte die Ausarbeitung des vorliegenden Bebauungsplanvorentwurfes, der zur Abstimmung über die grundlegenden strukturellen Festlegungen und die weiteren Aussagen des städtebaulichen Entwurfs dient.
Die entsprechende Grünordnungsplanung mit der Untersuchung der Eingriffs-/ Ausgleichsbilanzierung läuft. Ihre Ergebnisse sollen im nächsten Planungsschritt bei der Ausarbeitung des Bebauungsplanentwurfs eingearbeitet werden. Parallel zu diesen Planungen gab es erste Gespräche über mögliche Wege der Realisierung. Infrage kommt hier sowohl der Bauträger, der eine Sehe Häuser baut und verkauft. Denkbar ist aber auch die Baugemeinschaft, die sich von einem Initiator angestoßen findet und mit einem gemeinsamen Architekten entsprechend den Rahmenbedingungen eines der Baufelder mit z.B. 3 oder 10 ähnlichen Einfamilienhäusern gemeinsam überplant, bebaut und später bewohnt.
4 Angaben zum Planungsgebietauf einer Ebene (335 m ü.N.N), die etwa 80 m höher liegt als der Ortskern. Die Fläche wird derzeit größtenteils landwirtschaftlich genutzt. Am nördlichen Rand befindet sich eine Kleingartenanlage. Im Süden, entlang der Straße "jm Egert", gibt es eine einzeilige Bebauung mit sechs illenartigen Wohnhäusern.
Das Gebiet wird begrenzt
- im Norden durch die Kleingartenanlage südlich der Forststraße und den
Feldweg mit der Flurstücksnummer 2367
- im Osten durch die Kirchstraße bzw. den landwirtschaftlichen Weg in ihrer Verlängerung
- im Süden durch die bestehenden Baugrundstücke
- im Westen durch die Erschließungsstraße jm Egert".
Das Neubaugebiet hat inclusive der Straße Im Egert eine Bruttofläche von ca. 5,3 ha.
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes ist größer und umfasst zusätzlich den Bestandsbereich der 6 Villen, die Kleingartenanlage im Norden und den oberen Teil der als Hauptzufahrtsstraße vorgesehenen Kirchstraße.
4.2 Beschreibung des Planungsgebietes
Das Neubaugebiet ist eine Hochfläche oberhalb der Hanglage des Neckartals, die nach Nordwesten zum Forstbachtal hin leicht geneigt ist, wobei die Neigung nach Nordwesten hin zunimmt. Sie hat eine Ostwest-Ausdehnung von ca. 360 m und eine Nordsüd-Ausdehnung von etwa 120 m, die nach Westen hin abnimmt und im Osten durch einen am Nordrand angefügten Teilbereich etwa 175 m beträgt.
Die Fläche selbst ist im wesentlichen als Ackerfläche genutzt und bisher verpachtet, wobei einzelne Nutzer kleine Teile gartenartig mit Bäumen und Sträuchern bepflanzt haben.
An der nordwestlichen Ecke des Gebietes kommt eine Hochspannungsleitung an, die ab hier neben der Straße Im Egert als Kabeltrasse weitergeführt ist. Die Straße Im Egert selbst ist auf etwa 200 m Länge durch eine z.T. mit Einzelbäumen bepflanzte Vorzone von den sehr großen Vllengrundstücken abgesetzt.
4.3 Planungsrechtliche Situation
Das Gebiet ist mit Ausnahme des westlichsten Randbereiches im Flächennutzungsplan des Nachbarschaftsverbandes Stuttgart von 1984 als geplante Wohnbaufläche dargestellt. Lediglich der Bereich der bestehenden Villen ist als bestehende Wohnbaufläche gekennzeichnet. Die geringfügige Ausweitung der geplanten Bebauung erfolgt im Rahmen des normalen Spielraums für eine Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan. Dessen Änderung ist nicht erforderlich.
Ein Bebauungsplan existiert für diesen Bereich bisher nicht. Die sechs bestehenden Häuser liegen planungsrechtlich bisher im Außenbereich. Sie sollen jedoch in den neuen Bebauungsplan aufgenommen werden. Das gilt auch für die Kleingartenanlage nördlich des künftigen Baugebietes. Auch sie soll jetzt planungsrechtlich abgesichert werden.
Der Grünordnungsplan und die Untersuchungen für die Abschätzung des Eingriffs in den Naturhaushalt sowie die erforderlichen Ausgleichsmaßnahmen sind zur Zeit in Arbeit. Ihre Kernaussagen sollen im nächsten Planungsschritt in den Bebauungsplan eingearbeitet werden.
5 Städtebauliche Planung
5.1 Städtebauliche Konzeption
Das städtebauliche Konzept sieht eine sehr prägnante Ausformung mit 100 Häusern vor, die fast ausnahmslos als Einfamilienhäuser gedacht sind. Es wahrt Distanz zur bestehenden Bebauung und gliedert sich sehr differenziert in 3 Hauptbereiche, die in sich streng orthogonal - gegeneinander leicht verschwenkt sind und damit reizvolle Zwischenräume bilden.
Die innere Erschließung aus einem zentralen Straßenraum mit 3 Plätzen und mehreren Gassen nutzt diese Zwischenräume und ist klar und übersichtlich. Sie wird durch die Straße Im Egert zu einer Schleife ergänzt. Die 3 Plätze, der Eingangsplatz im 0, der zentrale Lindenp)atz im N wo sich der Bereich zum Forstbach öffnet und der westliche Pappelplatz als Aussichtsterrasse über das Neckartal verknüpfen das Gebiet überzeugend mit der umgebenden Landschaft. Der zentrale Bereich am Lindenplatz ist durch etwas höhere Bebauung und das räumliche Gefüge maßvoll betont und gibt dem Gebiet seine subjektiv wichtige Mitte.
Die 3 Hauptbereiche untergliedern sich insgesamt in 8 Teilbereiche oder Quartiere, die sich jeweils aus 1 bis 3 Haustypen zusammensetzen. Insgesamt entstehen so 22 Hausgruppen, die jeweils aus einem von insgesamt 15 verschiedenen Haustypen bestehen.
Die Baugrundstücke sind meist klein und die Bebauung daher relativ dicht; die vorgeschlagenen Haustypen reichen von sog. Kettenhäusern über Reihenhäuser bis zu Gartenhof- oder Atriumhäusern in jeweils unterschiedlicher Ausformung und Größe. Jedes Haus ist anfahrbar und die Parkierung befindet sich in der Regel auf dem Grundstück. Den sehr großzügigen öffentlichen Erschließungs- und Freiflächen stehen meist kleine private Freiflächen gegenüber, die jedoch auf Grund ihrer Zuordnung und ihrer gegenseitigen Abschirmung mit Mauern ausreichend intime Privatheit bieten und folglich zum Wohnwert einen wichtigen Beitrag leisten.
Die Architektursprache im Bauhausstil ist sehr klar und konsequent modern mit Flachdächem bzw. flachgeneigten Pultdächem, dabei maßstäblich und der Topographie entsprechend feingliedrig angepasst.
Das anspruchsvolle und sehr stringente Konzept lebt von der Zuordnung der verschiedenen Haustypen und deren Gruppenbildung. Die damit erreichte Ordnung und die von feinen topographischen und räumlichen Differenzierungen gemilderte "Strenge" des Entwurfes sind zusammen mit der kubischen Formensprache und den
Strukturen der Sekundärelemente (Abstellräume, Carports, Girtenmauern etc.) prägendes Charakteristikum des Entwurfes und insofern unverzichtbar.
Das Konzept bietet damit die Chance zur Entwicklung eines kleinen urbanen Wohngebietes mit ausgeprägter eigener Identität und hohem Wohn- und Freizeitwert.
Zur Realisierung des angestrebten Modellcharakters mit den besonderen ökologischen und gestalterischen Zielsetzungen bedarf es eines entsprechenden Vorgehens mit besonderen Spielregeln und Instrumenten für die Grundstücksvergabe wie z.B. Grundstücksoption, detailliertem Vertrag und Gestaltrahmenplan.
5.2 Bebauung
Die Bebauung gliedert sich in 8 Quartiere, die teils zeilenförmig, teils hufeisenförmig oder auch flächig angelegt sind und jeweils aus 1 bis 3 verschiedenen Haustypen bestehen.
Für die nachstehende Erläuterung wird die Nummeherung der Einzelquartiere wie folgt vorgesehen:
Die unterschiedlichen Haustypen haben sehr unterschiedlich große Grundstücke: Die knapp 60 Reihen- und Atriumhäuser haben mit ca. 170 - 240 qm die kleinsten Grundstücke. Auf mittlerer Grundstücksgröße von ca. 310 - 380 qm sind etwa 25 Ketten- und Einzelhäuser vorgesehen. Die restlichen ca. 15 Einzelhäuser haben Grundstücksgrößen zwischen 435 und 525 qm. Sämtliche Häuser sind - mit wenigen Ausnahmen - als reine Einfamilienhäuser ohne Einliegerwohnung und mit 2 Stellplätzen vorgesehen. Einlieger- oder sonstige Wohnungen würden wegen der für sie zusätzlich erforderlichen Stellplätze das städtebauliche Konzept sprengen!
Quartiere 1 - 4 Die vier U-förmig nach Süden offen angelegten Quartiere setzen sich jeweils aus 3 Zeilen bzw. Reihungen zusammen und schließen je einen kleinen gemeinsamen Hof/Spielbereich mit entsprechender Zuwegung ein. Der Nordrand dieser Teilquartiere wird jeweils von einer Ost-West gerichteten Reihenhauszeile gebildet, die 3-geschossig - in einem Fall 4-geschossig - mit klaren Fronten nach außen
angelegt ist, sich zum Quartiersinneren abstuft, mittels Grundrissversatz verzahnt und dabei geschützte Sitzplätze bietet. Die Nord-Süd gericht4ten Flügel dieser 4 Quartiere bestehen (mit einer Ausnahme) aus freistehenden Einzelhäusern, die als Grenzbau jeweils am Nordrand des Grundstücks situiert ein großzügiges Grundstück und eine günstige Besonnungsmöglichkeit bieten.
Generell bietet das Grundkonzept dieser 4 Quartiere eine Variabilität im Hinblick auf mögliche Anforderungen des Marktes. Für die südlichen Flügel sind Variationen wie im Plan gezeigt denkbar von 3 freistehenden Einfamilienhäusern über Doppelhäuser oder Zweifamilienhäuser bis hin zur Zeile mit Reihenhäusern. (Änderung des Bebauungsplanes)
Quartier 1 besteht aus 2 unterschiedlichen Reihenhauszeilen im Norden und im Osten und 3 Einzelhäusern (Grenzbau).
Quartier 2 besteht aus einer Reihenhauszeile im Norden und 2 Mal 3 Einzelhäusern auf der Grenze. Die Häuser der Nordzeile dieses Teilquartiers beinhalten als Besonderheit jeweils 2 Maisonettewohnungen. Für die Parkierung ist hier eine gemeinschaftliche Tiefgarage vorgesehen, die zusätzliche Stellplatzreserven auch für die Nachbarschaft ermöglicht. Das platzseitige Erdgeschoss dieser Zeile ist arkadenartig zurückgesetzt und bietet damit u.a. für die Bushaltestelle Wetterschutz. Im Innenbereich ist mit Rücksicht auf die Obergeschosswohnungen hier ein größerer Gemeinschaftsbereich vorgesehen.
Quartier 3 und 4 sind fast identisch mit der 3-geschossigen Reihenhausbebauung im Norden, den größeren als Grenzbau einzeln stehenden Doppel- oder Zweifamilienhäusern im östlichen Flügel (sie benötigen zusammen 12 Stellplätze in der Tiefgarage) und der Einzelhausreihung im westlichen Flügel.
Quartier 5 besteht aus einer Nord-Süd gerichteten (Ost-West orientierten) 3-geschossigen Reihenhauszeile und bildet den westlichen Abschluss des südlichen Hauptbereiches.
Quartier 6 ist langgestreckt, bildet wesentlich den Nordrand und besteht aus 3 Teilen: Der westlichste Teil aus 3 Kettenhäusern ist jeweils 1 - und 2-geschossig und wirkt damit in Nord-Süd Richtung durchlässig; er schließt nach Süden vorgerückt optisch den zentralen Erschließungsraum. Auch der mittlere Hauptabschnitt aus 10 Einzelhäusern (2-geschossiger Grenzbau auf Ostseite) schließt den zentralen Erschließungsraum in Längsrichtung gesehen gegen Norden ab und wirkt mit dem daneben stehenden Carport nach Norden dennoch offen und durchlässig. Die westorientierte Reihenhauszeile (3-geschossig) schließt als dritter Teil des Quartiers dieses im Osten gegen den zentralen Lindenplatz ab.
Quartier 7 ist annähernd quadratisch, zweigeteilt und besteht in jeder Hälfte aus 4 kleineren und 3 größeren Atrium- oder Gartenhofhäusern. Jeweils 1- und 2-geschossig haben nur die 4 Häuser an der Westseite ihre Parkierung im Sockelgeschoss. Die übrigen Häuser haben ihre Stellplätze in gemeinschaftlichen Carports.
Quartier 8
an der Nordostecke schließt mit seiner Winkelforrn das Gebiet gegen Nord und Ost ab. Dabei bildet eine 1- und 2-geschossige Kettenhauszeile aus 8 Einheiten wiederum einen relativ offen wirkenden Rand gegen Norden. Gegen Osten bildet der zweite Flügel dieses Winkels mit sieben 2-geschossigen Reihenhäusern - die in diesem Fall von Westen erschlossen sind und dort auch ihre Garage haben(!) - einen klaren Rand.
5.3 Verkehr
Äußere Erschließung: Die Problematik der äußeren Erschließung wurde oben bereits kurz angesprochen. Sie wurde gesondert untersucht, wobei 5 Alternativen (Kirchstraße, Forststraße, Hangelstein, Teufelsbrücke und Altbach) z. T. mit Untervarianten in Betracht gezogen wurden. Eindeutiges Ergebnis der Untersuchung ist eine Empfehlung für die sowieso auszubauende Kirchstraße als Haupterschließung und evtl. ergänzend den Ausbau der rutschgefährdeten steileren Forststraße.
Beide münden unten im Ortskern in die relativ stark befahrene Bachstraße, die mit den hier angesiedelten Geschäften zugleich die Ortsmitte darstellt. Sie wird heute täglich im Durchschnitt mit 2400 Fahrten belastet. Am Morgen und am Abend bzw. in den Haupteinkaufszeiten gibt es Störungen, weil die Fahrbahn durch parkende Fahrzeuge eingeengt wird. Dieses Problem soll für die Zukunft dadurch gelöst werden, dass an anderer Stelle reguläre Parkplätze neu geschaffen werden.
Zur Verstetigung des fließenden Verkehrs am wichtigsten Knoten in Zell, der Kreuzung Haupt-/Bachstraße soll ein Kreisverkehr eingerichtet werden. Damit kann die Fahrbahnbreite der Bachstraße reduziert und folglich Raum für Parkplätze geschaffen werden. (Gleichzeitig eröffnen sich damit auch Möglichkeiten für eine Neugestaltung der Ortsmitte)
Der Ausbau der Kirchstraße ist mit einem Regelquerschnitt von 5,5 m und zusätzlich 1,5 m breitem Gehweg vorgesehen. Das ist voll ausreichend für Begegnungsverkehr von Pkws. Die Straße soll nicht zum Schnellfahren verleiten. Für die während der Bauzeit häufigeren Begegnungen von 2 Lkws ist die Verständigung zwischen den Fahrern erforderlich und zumutbar. Im Bereich des Evang. Gemeindehauses muss eine Einengung auf 4 m Breite bei 35 m Länge hingenommen werden, die jedoch bei 450 - 600 zusätzlichen Fahrten pro Tag kein Problem darstellt. Die Steigung der Kirchstraße von max. 14 % ist noch akzeptabel.
Innere Erschließung: Die innere Erschließung des Gebietes ist vorgesehen in Form einer Die bestehende Straße jm Egert" ergänzt die genannte Hauptachse zur Schleife und begrenzt das Neubaugebiet im Süden ohne selbst weitere Häuser zu erschließen. Beim fälligen Ausbau (auf 5,5 m Breite zuzüglich Gehweg 1,5 m Breite auf der Nordseite und begrüntem Randstreifen von 0,5 m Breite auf der Südseite) soll sie direkt an die Grenze der Villengrundstücke herangerückt werden, um einen Verlust von Baumöglichkeiten zu vermeiden. Die bestehenden Vorbereiche - z. T. mit schönem Baumbestand - müssen deshalb leider aufgegeben werden.
Zwischen diesen beiden Teilen der Schleife sind Nord-Süd gerichtete Querspangen angeordnet, die die Innenfläche in 5 Quartiere (und die beiden begrenzenden Plätze) strukturieren und die hier liegenden Häuser erschließen (Fahrbahnbreite 5,0 m zuzüglich einseitigem 2 m breitem Randstreifen).
Ruhender Verkehr: Für den ruhenden Verkehr sind pro Wohnung 2 Stellplätze vorgesehen, die in fast allen Fällen in Garagen oder Carports direkt auf dem Grundstück nachgewiesen sind. Zusätzliche Stellplätze insbesondere für die wenigen Häuser mit mehr als einer Wohnung sind in einer Tiefgarage südlich vom Lindenplatz unter dem höheren Gebäude mit den Eigentumswohnungen vorgesehen. Die Stellplätze der Atriumhäuser im Quartier 7 sind mehrheitlich in 4 Carports zusammengefasst. Stellplätze für Gemeinschaftsautos sind beim Lindenplatz vorgesehen. Darüber hinaus sind über 30 Besucherparkplätze im öffentlichen Raum ausgewiesen. Damit kann der öffentliche Raum von störend geparkten Autos etc. weitestgehend frei gehalten werden.
Fußgänger: Auf die Ausweisung von Gehwegen wird im Neubaugebiet verzichtet. Stattdessen soll der Bereich als Mischfunktionsfläche ausgewiesen werden, wobei einige kleinere Flächen ausdrücklich für Fußgänger reserviert sind, um unerwünschte Verkehrsbeziehungen nicht zu begünstigen.
Die Anbindung des Gebietes an den bestehenden Ort kann wegen der isolierten Höhenlage für Fußgänger nur unvollkommen geleistet werden. Die Kirchstraße mit Gehweg und die Forststraße bieten eine den Verhältnissen entsprechende ausreichende Verbindung. Darüber hinaus ist noch zu klären, ob eventuell ein grundstücksmäßig vorhandener, aber bisher nicht gebauter Weg, der noch etwas direkter vom Westende des Gebietes ausgeht, die Situation verbessern kann. Die Möglichkeiten für Radfahrer sind leider ungünstig.
Darüber hinaus ist das Gebiet heute schon sehr gut mit seiner Umgebung, einem wertvollen Naherholungsraum verbunden. Lediglich am Nordrand soll östlich von der Kleingartenanlage noch ein zusätzlicher Weg zur Forststraße hinüber entstehen, der auch eine Zugangsmöglichkeit zur Gaststätte der Kleingärtner eröffnet.
Öffentlicher Personennahverkehr: Für das über die Kirchstraße ca. 800 m vom Ortskern entfernte Gebiet wird die Einrichtung einer Busverbindung angestrebt. Sie soll wenigstens einen Teil der Mobilitätsbedürfnisse der künftigen Bewohner befriedigen und zugleich dem Ausufern der Freiflächen
Das Baugebiet ist charakterisiert durch einen sehr hohen Anteil an öffentlichen Freiflächen. Dem stehen überwiegend kleine private Freiflächen gegenüber, die sich jedoch nach der städtebaulichen Disposition gruppenweise zu großzügigen ökologisch zusammenwirkenden und gemeinsam erlebbaren Grünräumen zusammenschließen.
Die öffentlichen Flächen sind überwiegend befestigte Flächen in allerdings verschiedener Oberflächenausprägung (siehe unten).
Sie haben unterschiedliche Funktion: Die Lindenstraße mit den 3 angelagerten Plätzen ist der Hauptkommunikationsbereich. Als Mischfunktionsfläche dient er vor allem dem Aufenthalt, der Begegnung und dem Spiel von Kindern und Erwachsenen und soll deshalb möglichst von parkenden Autos freigehalten werden. Sein räumlicher Charakter ist mit den spannungsvollen Aufweitungen und Einengungen eher platzartig und weniger Straße und die durchgehende Baumreihe mit der offenen Wasserrinne unterstreicht seine besondere Bedeutung. Er dient aber natürlich auch der Fahrerschließung.
Die südlich abzweigenden Gassen dienen der Erschließung der hier liegenden Einzel- und Reihenhäuser und ermöglichen eine Zu- und Abfahrt auch über die Straße Im Egert. Auch sie sind als Mischfunktionsflächen vorgesehen, während die Straße Im Egert als normale Anliegerstraße (mit einseitigem Gehweg) zu sehen ist.
Die Quartiere 7 und 8 sind mit einer eigenen Schleife an die Hauptachse nördlich angebunden. Auch sie soll als Mischfunktionsfläche ausgewiesen werden.
Die 3 Plätze haben unterschiedliche Funktion: Der dreieckige Eingangsplatz im Osten - eine schlichte Grünanlage mit Baumreihe kann die Heizzentrale und gegebenenfalls eine andere zentrale Einrichtung aufnehmen. (u.U. ein Gemeinschaftshaus)
Der Lindenplatz, die Mitte des Baugebietes, hat vor allem Treffpunkts- und Aufenthaltsfunktion. Er soll z.T. mit Asphalt befestigt, zum anderen Teil aber auch mit Schotterrasen oder ähnlichem versickerungsfähig begrünt werden und bei Bedarf für gemeinsame Feste der Bewohner genutzt werden können. Hier ist auch Platz für Bewegungsspiele wie Skateboard oder Rollschuhfahren, Federball und ähnliches und hier ist die Endhaltestelle für angestrebte Busverbindung vorgesehen. Neben seiner Erschließungsfunktion für die angrenzenden Häuser nimmt er auch eines der beiden Regenrückhaltebecken auf, das gleichzeitig für Kinderspiele am Wasser genutzt werden kann.
Der Pappelplatz am westlichen Ende des Gebietes hat demgegenüber eine ruhigere Funktion; hier steht neben der Aussichtslage über das Neckartal vor allem das Spielen für kleinere Kinder im Sandkasten oder Gras im Vordergrund.
Weitere Spielmöglichkeiten bietet darüber hinaus der Spielplatz an der Nord-Ost Ecke des Gebietes und ansonsten insbesondere für Jugendliche ein Bolzplatz im Außenbereich ca. 400 m östlich vom Gebiet an der Markungsgrenze zu Altbach.
5.5 Infrastruktur, Ver- und Entsorgung
Das Baugebiet Egert mit seinen 100 neuen, insgesamt 106 Häusern und zwischen 3und 400 künftigen Bewohnern hat keine Tragfähigkeit für eigene Infrastruktureinrichtungen.
Die wesentlichste Ausnahme wird wohl das u.g. Blockheizkraftwerk - voraussichtlich am Eingangsplatz im Osten des Gebietes - sein.
Der Kindergarten in der Fröbelstraße, der mit seinen 2 regulären Gruppen ausgelastet ist, soll deshalb in seinen Mehrzweckraum, wie auch schon in früheren Jahren, eine dritte Gruppe aufnehmen und damit den Bedarf des Gebietes decken. Engpässe sind hier nach derzeitigem Erkenntnisstand nicht auszuschließen. Die Zuwegung ist (abgesehen von der Möglichkeit Pkw) über die Forststraße und die Querung des Forstbaches bei einer Entfernung von ca. 400 m noch relativ günstig.
Die Schule am Erich-Kenner-Platz .................
Für Haupt- und Realschulen sowie Gymnasien sind keine Schulbezirke festgelegt; hier kann jedoch von ausreichenden Kapazitäten ausgegangen werden.
Mit der Evang. Johanneskirche (an der Kirchstraße) und der Kath. Dreifaltigkeitskirche im Hangelstein sind die seelsorgerlichen Grundbedürfnisse abgedeckt.
Hinsichtlich der Dinge des täglichen Bedarfes ist in der (800 m entfernten) Ortsmitte mit einem kleinen Lebensmittelmarkt, mehreren Bäckereien, Metzger, Drogeriemarkt, Schreibwarengeschäft, Banken, Gastronomie etc. eine Grundversorgung gegeben. Darüber hinaus bietet der Marktkauf (früher EZA) in der Alleenstraße, weitere 700 m entfernt, ein vollwertiges Angebot und ausreichend Parkplätze. Für die Gaststätte der Kleingartenanlage in unmittelbarer Nachbarschaft eröffnen sich mit dem Neubaugebiet Entwicklungsmöglichkeiten zum wechselseitigen Nutzen.
Die technische Infrastruktur ist wie folgt vorgesehen: Die 6 Villen sind bisher abwassertechnisch ..............
Künftig soll ...................
Die Versorgung mit Frischwasser erfolgt bisher ....................
Für die Zukunft ist geplant, beim Ausbau der Kirchstraße eine Wasserversorgungsleitung für das Gesamtgebiet einzulegen.
Die Stromversorgung .....................
Die Anbindung an die heute üblichen Kommunikationsmedien ....................
5.6 Umweltschutz
Der langfristige Schutz unserer Lebensgrundlagen Boden, Wasser, Luft und der belebten Natur, also insbesondere der natürlichen Pflanzen- und Tierwelt im bereich, ist ein wichtiges Anliegen generell der Stadtentwicklung und auch speziell bei der Planung für das Baugebiet Egert. Schon die Aufgabenstellung des Architektenwettbewerbes hatte hierzu klare Zielsetzungen formuliert, die natürlich auch bei der weiteren Realisierung mit umgesetzt werden sollen. Hinzu kommt sowohl der Schutz der künftigen Bewohner des Neubaugebietes vor schädlichen Immissionen als auch der Schutz der seitherigen Bewohner des Stadtteils vor vermeidbaren Belastungen aus dieser Erweiterung des Siedlungsgebietes.
Dementsprechend wurde ein differenziertes Planungsinstrumentarium entwickelt mit Freiflächenkonzept, Entwässerungskonzept und Energiekonzept, die, soweit möglich und sinnvoll, in diesen Bebauungsplanvorentwurf bereits eingearbeitet wurden bzw. im nächsten Planungsschritt noch weiter einfließen sollen.
Darüber hinaus läuft die Erarbeitung eines Grünordnungsplanes, die Klärung der Notwendigkeit einer Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) und die Abschätzung der voraussichtlichen Auswirkungen des unvermeidlichen Eingriffs in den Naturhaushalt und die folglich notwendigen Maßnahmen zu deren Ausgleich.
Im einzelnen sieht das Freiflächenkonzept vor . ..........................
Erdmassenausgleich .......................
Geländegestaltung ...........................
Das Entwässerungskonzept .....................................
Das Energiekonzept ist zum einen auf einen möglichst sparsamen Einsatz von Primärenergie gerichtet; zum anderen dient es mit der angestrebten C02-Minderung der Reinhaltung der Luft. Dies soll durch den Einsatz von Passivhäusem in Verbindung mit einem Blockheizkraftwerk (Kraft-Wärme-Koppelung) erreicht werden. Dazu soll durch die Stadtwerke Esslingen ein Nahwärmekonzept aufgebaut werden.
Das Blockheizkraftwerk (BHKW) soll mit betrieben werden.
Im Bebauungsplan ist für den nächsten Planungsschritt die Ausweisung eines
Vorzugsgebietes für mindestens 40 Passivhäuser ( ) vorgesehen.
Daneben bedarf es der Akquisition von interessierten Bauherren und Investoren, und
für die stimmige Realisierung der Passivhäuser einschlägig erfahrene Bauträger und
Architekten. Schließlich soll durch intensive Informations- und Motivationsarbeit und
durch privatrechtliche Vorgaben an Bauherren und Bauträger bezüglich Wasserspartechniken und Küchenausstattung ein großes Wasger- und Stromeinsparungspotential realisiert werden.
Lärmsituation
Das Neubaugebiet ist trotz seiner vom Tal abgewandten Lage einer gewissen Lärmbelastung ausgesetzt. Die Bahnlinie und die Bundesstraße im Neckartal sind in dem nach Norden geneigten Gebiet kaum zu hören. Deutlicher macht sich dagegen der Lärm von der Einflugschneise des Stuttgarter Flughafens bemerkbar. Das Baugebiet liegt zwar etwa 1 km außerhalb der 55 dB(A) Lärmkontur des Flughafens, aber insbesondere, wenn bei Ostwind die Flugzeuge in Richtung Schurwald starten, sind sie sehr deutlich und im Einzelfall störend zu hören. Für die Häuser im Baugebiet ...................
Als weitere potentielle Störungsquelle wurde die Altbacher Schießanlage in rd. 270 m Entfernung mit ihrem derzeitigen Schießbetrieb in Betracht gezogen.
Eine erste Untersuchung im Herbst 2000 erbrachte, dass rechtlich relevante Konflikte zwischen Wohnbebauung und Schießanlage nicht entstehen werden, wenn sich der Schießbetrieb nicht wesentlich ändert. Dieses Ergebnis wurde vom Gewerbeaufsichtsamt in Zweifel gezogen.
Daraufhin wurde ein neues Gutachten (Ing. Gesellschaft Gerlinger und Merkle) mit einer zweiten Untersuchung beauftragt. Das Ergebnis der fachtechnischen Untersuchung vom Juli 2001 bestätigt die Aussage und besagt, dass an der, der Schießanlage nächstgelegenen Ostseite des Baugebietes die Immissionswerte für ein allgemeines Wohngebiet eingehalten werden.
Altlasten: Altlasten sind im Gebiet nicht zu erwarten. Der Bereich südlich der Straße Im Egert wurde in früheren Zeiten als Steinbruch genutzt. Die Villengrundstücke sind wieder aufgefüllt worden.
Kosten: ……………………Euro
Straßen und Wegebau ......................... Euro
Kanalisation ......................... Euro
STADT ESSLINGEN AM NECKAR
Stadtplanungs- und Stadtmessungsamt
Bebauungsplanvorentwurf Egert Planbereich 47 "Zell "
Vorentwurf vom 22.02.2002
T e x t t e i l
A Planungsrechtliche Festsetzungen
(§ 9 BauGB und BauNVO)
1 . Art der baulichen Nutzung
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, §§ 1 - 15 BauNVO)
1.1 Im allgemeinen Wohngebiet (WA) werden die gemäß 4 Abs. 3 Nr. 4 und 5
BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungsarten (Gartenbaubetriebe und
Tankstellen) nicht Bestandteil des Bebauungsplanes (§ 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO).
2. Bauweise
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB, § 22 BauNVO)
2.1 Abweichende Bauweise 1:
Offene Bauweise, jedoch einseitiger Grenzbau zulässig.
2.2 Abweichende Bauweise 2:
In der abweichenden Bauweise 2 sind innerhalb der überbaubaren Grund-
stücksflächen die Gebäude ohne Grenzabstand zu errichten. (Garten-Hof-Häuser)
3. Stellplätze und Garagen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB i.V.m. § 12 BauNVO)
3.1 Die Anlage von Garagen und Carports ist nur auf den überbaubaren und auf den
durch Planzeichen festgesetzten Grundstücksflächen zulässig (§ 12 Abs. 6 BauNVO).
4. Flächen für die Rückhaltung, Verdunstun-q, Versickerunq und verzö-qerte
Ableitung von Niederschlagwasser
(§ 9 Abs. 1 Nr. 14 BauGB)
4.1 Nicht verunreinigtes Niederschlagswasser von den Dachflächen ist in dafür
vorgesehenen öffentlichen Flächen einzuleiten (Flächen für die Rückhaltung,
Verdunstung, Versickerung und verzögerte Ableitung von
Niederschlagwasser).Die Speicherkapazität ist unter Berücksichtigung der
Wasserrückhaltekapazität der Begrünten Dächer zu dimensionieren.
5. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte
(§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB)
5.1 Die mit (gr) gekennzeichneten Flächen sind zugunsten der jeweils angrenzenden Grundstücke mit Gehrecht zu belasten.
6. Pflanzgebote und Pflanzbindungen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a und 25 b BauGB)
6.1 Pflanzgebot für klein- und mittelkronige Einzelbäume Die durch Pflanzgebot festgesetzten Einzelbäume sind als standortgerechte, heimische Laubbäume zu pflanzen und dauernd zu erhalten (z. B. Mehlbeere (Sorbus aria) oder heimische Ahomarten in mittelgroßen Sorten (z. B. Acer campestre 'Elsrijk', Acer platanoides 'columnare').
6.2 Pflanzgebot für großkronige Einzelbäurne Die durch Pflanzgebot festgesetzten Einzelbäume sind als großkronige, standortgerechte, heimische, hochstämmige Laubbäume zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten (z.B. Feldahorn, Spitzahorn oder hochstämmige Obstbäume). Der Standort der Baumpflanzung darf von der Planfestsetzung bis zu 2 m abweichen. Abgängige Bäume sind in den entsprechenden Arten nachzupflanzen.
6.3 Pflanzgebot für "Private Grünfläche
(§ 9 Abs. 1 Nr. 15 und 25 a BauGB)
Die "Privaten Grünflächen" sind mit mindestens einem heimischen Laubbaum oder hochstämmigen Obstbaum je 200 M2 zu bepflanzen. Abgängige Bäume sind zu ersetzen.
6.4 Pflanzgebot für Dachbegrünung
Flachdächer und Dachflächen mit einer Neigung bis zu 15" sind flächendeckend mit einer Extensivbegrünung zu versehen, die dauernd zu unterhalten ist. Die Flächen sind mit einer mindestens 15 cm starken Substratschicht zu überdecken und mit Gräsern, Wildkräutern und Gehölzen zu bepflanzen, so dass dauerhaft eine geschlossene Vegetationsdecke gewährleistet wird. Die Dachbegrünung muss eine Wasseraufnahmekapazität von mindestens 35 I/m2im Gesamtaufbau aufweisen (Herstellemachweis erforderlich).
6.5 Pflanzgebot für Tiefgaragendecken Die nicht für Erschließungszwecke in Anspruch genommenen und nicht
überbauten Teile von Tiefgaragendecken sind mit einer mindestens 0,6 m starken Erdüberdeckung zu versehen, gärtnerisch anzulegen und ins Gelände zu entwässern. Mindestens 20 % der Fläche ist mit heimischen Laubgehölzen zu bepflanzen.
Zulässig sind z. B. Kornelkirsche, Gewöhnlicher Liguster, Wolliger Schneeball sowie die heimischen Wildrosenarten.
Abgängige Gehölze sind in den entsprechenden Arten nachzupflanzen.
7. Nachrichtliche Übernahme von Festsetzungen nach andere@ gesetzlichen
Vorschriften
(§ 9 Abs. 6 BauGB)
7.1 Die mit "L" gekennzeichneten Bereiche unterliegen der Verordnung des Landratsamtes Esslingen über das Landschaftsschutzgebiet "Esslingen" vom 12.08.1990 (Teil E).
7.2 Der mit ND gekennzeichnete Baum ist ein Naturdenkmal gem. § 24 Naturschutzgesetz Baden-Württemberg. Verordnung des Landratsamtes Esslingen zum Schutz von Naturdenkmalen im Landkreis Esslingen vom
25.08.1983)
7.3 Die mit "D" gekennzeichneten Gebäude sind als Kulturdenkmale in die Denkmalliste eingetragen und unterliegen den Bestimmungen des Denkmalschutzgesetzes.
B Örtliche Bauvorschriften
(§ 74 LBO)
1 . Äußere Gestaltung baulicher Anlagen
(§ 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO)
1.1 Flach- und Pultdächer sind zumindest extensiv zu begrünen.
1.2 Pultdächer sind nur mit einer Neigung bis 15 ' zulässig.
1.3 Dachaufbauten und Dacheinschnitte an Satteldächern sind zulässig, wenn sie insgesamt nicht mehr als die Hälfte der Trauflänge betragen. Auf derselben Dachseite sind nur Dachaufbauten oder nur Dacheinschnitte zulässig.
Dachaufbauten und Dacheinschnitte müssen von den Giebelwänden mindestens 1,50 m, von der Traufe (Schnittpunkt Außenwand/Dachhaut) mindestens 0,80 m Abstand haben. Vor dem Dachaufbau muss das Dach bis zur Traufe durchlaufen.
1.4 Die Verkleidung baulicher Anlagen mit Faserzement-, Aluminium-, Kunststoff- oder ähnlichen Platten sowie mit Materialien mit glänzenden oder glasierten Oberflächen ist unzulässig.
1.5 Die Außenwände der Doppelhäuser und Hausgruppen sind in Bezug auf Gestaltung, Oberflächenstruktur und Farbgebung aufeinander abzustimmen.
2. Werbeanlagen
(§ 74 Abs. 1 Nr. 2 LBO)
2.1 Werbeanlagen sind nur an der Stätte der Leistung zulässig gnd dürfen nur im Erdgeschoss und Brüstungsbereich des 1. Obergeschosses angebracht werden.
2.2 Werbeanlagen mit wechselndem und bewegtem Licht sowie für Anschläge bestimmte Werbeanlagen sind unzulässig.
3. Gestaltung und Nutzung der unbebauten Flächen der bebauten Grundstücke sowie Zulässigkeit von Einfriedungen
(§ 74 Abs. 1 Nr. 3 LBO)
3.1 Plätze für bewegliche Abfallbehälter sind baulich oder durch Bepflanzungen gegen Einsicht von öffentlichen Anlagen und Verkehrsflächen abzuschirmen.
3.2 Die unbebauten Flächen der bebauten Grundstücke sowie die Oberflächen unterirdischer Anlagen sind als Grünfläche oder gärtnerisch anzulegen und zu unterhalten. Die Verwendung von Koniferen, insbesondere von exotischen Nadelgehölzen (z. B. Scheinzypressen, Blaufichten, Thuja), ist unzulässig.
3.3 In den Hausgärten wird je Grundstück eine Geschirrhütte mit einer Grundfläche von 1,5 x 2,0 m ausnahmsweise zugelassen. Die Geschirrhütten sind bezüglich Material, Farbgebung, Kubatur und Gestaltung aufeinander abzustimmen.
3.4 Stellplätze, Zufahrten und Stauräume vor Garagen sind mit wasserdurchlässigen Belägen (Rasengittersteine, Pflaster mit Rasenfugen, Schotterrasen usw.) anzulegen und zu begrünen.
3.5 Stützmauern von mehr als 1,0 m Höhe sowie Aufschüttungen und Abgrabungen von mehr als 1,0 m Höhe sind unzulässig. 6.1 Für folgende Vorhaben ist abweichend von § 50 Abs. 1 mit zugehörigem Anhang und Abs. 2 LBO ein Kenntnisgabeverfahren erforderlich:
1. Gebäude ohne Aufenthaltsräume (Anhang Nr. 1)
2. Vorbauten ohne Aufenthaltsräume (Anhang Nr. 10)
3. Außenwandverkleidungen und Verblendungen (Anhang Nr. 16)
5. Einfriedigungen (Anhang Nr. 45)
7. Stellplätze (Anhang Nr. 65)
8. Aufschüttungen und Abgrabungen (Anhang Nr. 67)
9. Nutzungsänderungen in Wohnraum (§ 50 Abs. 2 Nr. 2 LBO)
C Ordnungswidrigkeiten
(§ 75 Abs. 3 Nr. 2 LBO)
Bei Zuwiderhandlungen gegen die örtlichen Bauvorschriften gelten die
Bestimmungen des § 75 LBO.
D Hinweise
1 . Verwendungsverbot für Brennstoffe
Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes gilt die "Satzung über die beschränkte Verwendung luftverunreinigender Brennstoffe" vom 13.11.1995
19.11.1997.
E Aufgehobene Vorschriften
Mit Inkrafttreten des Bebauungsplanes treten in seinem räumlichen Geltungsbereich alle bisherigen Vorschriften außer Kraft, dies gilt insbesondere für den Bebauungsplan Mettenhalde 1 - Friedhof (694) Lageplan vom 2.6.1975/20.10.1976 Inkraftgetreten am 21.5.1977
F Rechtsgrundlagen